23.03.2023, 20:10

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

Av. Gürbüz Kamburoğlu

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu madde 29 gereği bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme ile bir taşınmazın belirlenen tarihte tapu siciline kayıtlı olan ve tapu sicilinde devrini isteme hakkını verir. Her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Tapu sicilinde kayıtlı taşınmazlara ilişkin düzenlenebilir. Yayla yeri gibi tapusuz taşınmazlara ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkün değildir, yapılan sözleşmeler de geçerli kabul edilmemektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapu sicilinde yapılacak satış sözleşmesinin ön sözleşmesi olması nedeniyle yasa gereği resmi şekilde noter huzurunda ve düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olacaktır.

Bölgemizde sıklıkla rastlanılan elbirliği (iştirak) mülkiyette bilinen adı ile bağlı hisseli mülkiyete tabi taşınmazlar yönünden durumu ayrıca açıklamak gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmaz hissedarlarından birisine ait hisse ise ve elbirliği (iştirak) haline mülkiyet söz konusu ise ve geriye kalan mirasçıların onay vermemesi halinde bu sözleşmeye dayalı olarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunulamaz. Ancak satış vaadi sözleşmesi bu durumda taahhüt muamelesi işlevi gördüğünden; Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereğince borç doğuran sözleşme olması nedeniyle borcunu ifa etmeyen taraf temerrüde düşecek ve tazminat borcu doğacaktır.

Ayrıca İmar Kanunu 18. maddeye göre yapılaşma amacıyla hisselendirilmiş olan taşınmazlar, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu edilemez denilerek yasa gereği bu taşınmazlar açısından yasak getirilmiştir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde satın alma bedelinin açıkça belirtilmiş olması gerekir. Yine bununla birlikte ödenecek bedelin ödeme şekline (taksit veya peşin olmasına) ilişkin açık hüküm olması zorunludur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaad eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaad edilene devretmekle yükümlüdür. Vaad edenin devir aşamasında malik olması gereklidir. Aksi durumda yani satış vaad eden devir sırasında taşınmaza malik değilse sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse açılacak dava sonucunda Türk Borçlar Kanunu’nun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği vaad edilenin tazminat isteme hakkı doğacaktır. Burada talep edilebilecek zarar müspet zarar olup sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan zarar olacaktır. Ayrıca sözleşmede cezai şart belirlenebilir ve belirlenmesi vaad edilen açısından faydalı olacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kişisel hak tanıyan bir sözleşme olduğundan herkese karşı ileri sürülemez. Sözleşmenin tarafı olmayan 3. Kişiler açısından bağlayıcı değildir. Ancak Türk Medeni Kanunu madde 1009 gereği, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılan geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verilmesi halinde herkes için bağlayıcı hale gelecektir. Tapuya şerh edilmesi ile sözleşmeden doğan kişisel hak, ayni etki yani güçlendirilmiş şahsi etki doğurur.Sözleşmeden kaynaklanan hakkın nispi etkisini ayni etkiye dönüştüren şerh işleminin etkisi beş yıldır. 5 yıl içerisinde satış işlemi yapılmazsa şerh düşmüş olur. Şerhin düşmesi sözleşmenin geçerliliğine ve sözleşme konusu hakları ortadan kaldırmaz.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı, hukuki niteliği itibariyle yenilik doğuran bir hak olduğundan sözleşmede belirlenen tarih geldiğinde tapunun devredilmesi gerekir. Tapunun devredilmemesi halinde uygulamada hükmen tescil olarak adlandırılan tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tabi olduğu özel bir zamanaşımı rejimi söz konusu değildir. Bu nedenle zamanaşımı konusunda Türk Borçlar Kanunu madde 146 hükümleri gereği 10 yıllık zaman aşımı süresi uygulanır. Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararlarına göre zamanaşımı süresi, ifa olanağı doğduğu andan itibaren başlayacaktır.

Ayrıca taraflarca bu sözleşmeye eklenecek ‘zamanaşımından feragat ediyorum’ şeklindeki şerh, Türk Borçlar Kanunu m.160/1 gereği sözleşmelerden doğan alacak haklarından ve diğer fer’i alacaklardan önceden feragat edilemeyeceği belirtildiğinden geçersiz olacaktır.

Yazarın Önceki Makalesi Yazarın Sonraki Makalesi

Takımlar	O	P
1. Galatasaray	34	82
2. Fenerbahçe	34	77
3. Beşiktaş	34	74
4. A.Demirspor	34	66
5. Başakşehir	34	56
6. Trabzonspor	34	54
7. Konyaspor	34	49
8. Kayserispor	34	49
9. Karagümrük	34	47
10. Kasımpaşa	34	43
11. Alanyaspor	35	41
12. Sivasspor	35	40
13. Ankaragücü	34	39
14. Antalyaspor	34	38
15. İstanbulspor	34	35
16. Giresunspor	34	34
17. Ümraniye	34	30
18. Gaziantep FK	34	25
19. Hatayspor	34	23

Takımlar	O	P
1. Samsunspor	36	78
2. Rizespor	36	68
3. Pendikspor	36	67
4. Bodrumspor	36	62
5. Sakaryaspor	36	62
6. Eyüpspor	36	62
7. Göztepe	36	60
8. Manisa FK	36	56
9. Keçiörengücü	36	56
10. Bandırmaspor	36	55
11. Boluspor	36	52
12. Altay	36	40
13. Erzurumspor	36	39
14. Tuzlaspor	36	38
15. Gençlerbirliği	36	38
16. Altınordu	36	35
17. Adanaspor	36	25
18. Denizlispor	36	23
19. Yeni Malatyaspor	36	16

Takımlar	O	P
1. M.City	38	89
2. Arsenal	38	84
3. M. United	38	75
4. Newcastle	38	71
5. Liverpool	38	67
6. Brighton	38	62
7. Aston Villa	38	61
8. Tottenham	38	60
9. Brentford	38	59
10. Fulham	38	52
11. Crystal Palace	38	45
12. Chelsea	38	44
13. Wolves	38	41
14. West Ham United	38	40
15. Bournemouth	38	39
16. Nottingham Forest	38	38
17. Everton	38	36
18. Leicester City	38	34
19. Leeds United	38	31
20. Southampton	38	25

Takımlar	O	P
1. Barcelona	37	88
2. Real Madrid	37	77
3. Atletico Madrid	37	76
4. Real Sociedad	37	68
5. Villarreal	37	63
6. Real Betis	37	59
7. Osasuna	37	50
8. Athletic Bilbao	37	50
9. Girona	37	49
10. Rayo Vallecano	37	49
11. Sevilla	37	49
12. Mallorca	37	47
13. Cadiz	37	41
14. Getafe	37	41
15. Valencia	37	41
16. Almeria	37	40
17. Celta Vigo	37	40
18. Real Valladolid	37	39
19. Espanyol	37	36
20. Elche	37	24