banner92

banner77

23.03.2023, 20:10

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu madde 29 gereği bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme ile bir taşınmazın belirlenen tarihte tapu siciline kayıtlı olan ve tapu sicilinde devrini isteme hakkını verir. Her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Tapu sicilinde kayıtlı taşınmazlara ilişkin düzenlenebilir. Yayla yeri gibi tapusuz taşınmazlara ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkün değildir, yapılan sözleşmeler de geçerli kabul edilmemektedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapu sicilinde yapılacak satış sözleşmesinin ön sözleşmesi olması nedeniyle yasa gereği resmi şekilde noter huzurunda ve düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olacaktır.

Bölgemizde sıklıkla rastlanılan elbirliği (iştirak) mülkiyette bilinen adı ile bağlı hisseli mülkiyete tabi taşınmazlar yönünden durumu ayrıca açıklamak gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmaz hissedarlarından birisine ait hisse ise ve elbirliği (iştirak) haline mülkiyet söz konusu ise ve geriye kalan mirasçıların onay vermemesi halinde bu sözleşmeye dayalı olarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunulamaz. Ancak satış vaadi sözleşmesi bu durumda taahhüt muamelesi işlevi gördüğünden; Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereğince borç doğuran sözleşme olması nedeniyle borcunu ifa etmeyen taraf temerrüde düşecek ve tazminat borcu doğacaktır.

Ayrıca İmar Kanunu 18. maddeye göre yapılaşma amacıyla hisselendirilmiş olan taşınmazlar, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu edilemez denilerek yasa gereği bu taşınmazlar açısından yasak getirilmiştir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde satın alma bedelinin açıkça belirtilmiş olması gerekir. Yine bununla birlikte ödenecek bedelin ödeme şekline (taksit veya peşin olmasına) ilişkin açık hüküm olması zorunludur.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaad eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaad edilene devretmekle yükümlüdür. Vaad edenin devir aşamasında malik olması gereklidir. Aksi durumda yani satış vaad eden devir sırasında taşınmaza malik değilse sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse açılacak dava sonucunda Türk Borçlar Kanunu’nun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği vaad edilenin tazminat isteme hakkı doğacaktır. Burada talep edilebilecek zarar müspet zarar olup sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan zarar olacaktır. Ayrıca sözleşmede cezai şart belirlenebilir ve belirlenmesi vaad edilen açısından faydalı olacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kişisel hak tanıyan bir sözleşme olduğundan herkese karşı ileri sürülemez. Sözleşmenin tarafı olmayan 3. Kişiler açısından bağlayıcı değildir. Ancak Türk Medeni Kanunu madde 1009 gereği, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılan geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verilmesi halinde herkes için bağlayıcı hale gelecektir. Tapuya şerh edilmesi ile sözleşmeden doğan kişisel hak, ayni etki yani güçlendirilmiş şahsi etki doğurur.Sözleşmeden kaynaklanan hakkın nispi etkisini ayni etkiye dönüştüren şerh işleminin etkisi beş yıldır. 5 yıl içerisinde satış işlemi yapılmazsa şerh düşmüş olur. Şerhin düşmesi sözleşmenin geçerliliğine ve sözleşme konusu hakları ortadan kaldırmaz.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı, hukuki niteliği itibariyle yenilik doğuran bir hak olduğundan sözleşmede belirlenen tarih geldiğinde tapunun devredilmesi gerekir. Tapunun devredilmemesi halinde uygulamada hükmen tescil olarak adlandırılan tapu iptal ve tescil davası açılabilir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tabi olduğu özel bir zamanaşımı rejimi söz konusu değildir. Bu nedenle zamanaşımı konusunda Türk Borçlar Kanunu madde 146 hükümleri gereği 10 yıllık zaman aşımı süresi uygulanır. Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararlarına göre zamanaşımı süresi, ifa olanağı doğduğu andan itibaren başlayacaktır.

Ayrıca taraflarca bu sözleşmeye eklenecek ‘zamanaşımından feragat ediyorum’ şeklindeki şerh, Türk Borçlar Kanunu m.160/1 gereği sözleşmelerden doğan alacak haklarından ve diğer fer’i alacaklardan önceden feragat edilemeyeceği belirtildiğinden geçersiz olacaktır.

Yorumlar (0)
Yorum yapabilmek için lütfen üye girişi yapınız!
banner93
banner94
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Galatasaray 34 82
2. Fenerbahçe 34 77
3. Beşiktaş 34 74
4. A.Demirspor 34 66
5. Başakşehir 34 56
6. Trabzonspor 34 54
7. Konyaspor 34 49
8. Kayserispor 34 49
9. Karagümrük 34 47
10. Kasımpaşa 34 43
11. Alanyaspor 35 41
12. Sivasspor 35 40
13. Ankaragücü 34 39
14. Antalyaspor 34 38
15. İstanbulspor 34 35
16. Giresunspor 34 34
17. Ümraniye 34 30
18. Gaziantep FK 34 25
19. Hatayspor 34 23
Takımlar O P
1. Samsunspor 36 78
2. Rizespor 36 68
3. Pendikspor 36 67
4. Bodrumspor 36 62
5. Sakaryaspor 36 62
6. Eyüpspor 36 62
7. Göztepe 36 60
8. Manisa FK 36 56
9. Keçiörengücü 36 56
10. Bandırmaspor 36 55
11. Boluspor 36 52
12. Altay 36 40
13. Erzurumspor 36 39
14. Tuzlaspor 36 38
15. Gençlerbirliği 36 38
16. Altınordu 36 35
17. Adanaspor 36 25
18. Denizlispor 36 23
19. Yeni Malatyaspor 36 16
Takımlar O P
1. M.City 38 89
2. Arsenal 38 84
3. M. United 38 75
4. Newcastle 38 71
5. Liverpool 38 67
6. Brighton 38 62
7. Aston Villa 38 61
8. Tottenham 38 60
9. Brentford 38 59
10. Fulham 38 52
11. Crystal Palace 38 45
12. Chelsea 38 44
13. Wolves 38 41
14. West Ham United 38 40
15. Bournemouth 38 39
16. Nottingham Forest 38 38
17. Everton 38 36
18. Leicester City 38 34
19. Leeds United 38 31
20. Southampton 38 25
Takımlar O P
1. Barcelona 37 88
2. Real Madrid 37 77
3. Atletico Madrid 37 76
4. Real Sociedad 37 68
5. Villarreal 37 63
6. Real Betis 37 59
7. Osasuna 37 50
8. Athletic Bilbao 37 50
9. Girona 37 49
10. Rayo Vallecano 37 49
11. Sevilla 37 49
12. Mallorca 37 47
13. Cadiz 37 41
14. Getafe 37 41
15. Valencia 37 41
16. Almeria 37 40
17. Celta Vigo 37 40
18. Real Valladolid 37 39
19. Espanyol 37 36
20. Elche 37 24