Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu madde 29 gereği bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme ile bir taşınmazın belirlenen tarihte tapu siciline kayıtlı olan ve tapu sicilinde devrini isteme hakkını verir. Her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Tapu sicilinde kayıtlı taşınmazlara ilişkin düzenlenebilir. Yayla yeri gibi tapusuz taşınmazlara ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması mümkün değildir, yapılan sözleşmeler de geçerli kabul edilmemektedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tapu sicilinde yapılacak satış sözleşmesinin ön sözleşmesi olması nedeniyle yasa gereği resmi şekilde noter huzurunda ve düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Resmi şekilde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersiz olacaktır.
Bölgemizde sıklıkla rastlanılan elbirliği (iştirak) mülkiyette bilinen adı ile bağlı hisseli mülkiyete tabi taşınmazlar yönünden durumu ayrıca açıklamak gerekir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olan taşınmaz hissedarlarından birisine ait hisse ise ve elbirliği (iştirak) haline mülkiyet söz konusu ise ve geriye kalan mirasçıların onay vermemesi halinde bu sözleşmeye dayalı olarak tapu iptal ve tescil talebinde bulunulamaz. Ancak satış vaadi sözleşmesi bu durumda taahhüt muamelesi işlevi gördüğünden; Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereğince borç doğuran sözleşme olması nedeniyle borcunu ifa etmeyen taraf temerrüde düşecek ve tazminat borcu doğacaktır.
Ayrıca İmar Kanunu 18. maddeye göre yapılaşma amacıyla hisselendirilmiş olan taşınmazlar, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine konu edilemez denilerek yasa gereği bu taşınmazlar açısından yasak getirilmiştir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde satın alma bedelinin açıkça belirtilmiş olması gerekir. Yine bununla birlikte ödenecek bedelin ödeme şekline (taksit veya peşin olmasına) ilişkin açık hüküm olması zorunludur.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinde Tarafların Yükümlülükleri Nelerdir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinde, satış vaad eden sözleşmede devir tarihi olarak belirtilen tarihte sözleşme konusu taşınmazı satış vaad edilene devretmekle yükümlüdür. Vaad edenin devir aşamasında malik olması gereklidir. Aksi durumda yani satış vaad eden devir sırasında taşınmaza malik değilse sözleşmeden kaynaklı borcunu ifa edemezse açılacak dava sonucunda Türk Borçlar Kanunu’nun ifa imkansızlığı ve borca aykırılık hükümleri gereği vaad edilenin tazminat isteme hakkı doğacaktır. Burada talep edilebilecek zarar müspet zarar olup sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden kaynaklanan zarar olacaktır. Ayrıca sözleşmede cezai şart belirlenebilir ve belirlenmesi vaad edilen açısından faydalı olacaktır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kişisel hak tanıyan bir sözleşme olduğundan herkese karşı ileri sürülemez. Sözleşmenin tarafı olmayan 3. Kişiler açısından bağlayıcı değildir. Ancak Türk Medeni Kanunu madde 1009 gereği, noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılan geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh verilmesi halinde herkes için bağlayıcı hale gelecektir. Tapuya şerh edilmesi ile sözleşmeden doğan kişisel hak, ayni etki yani güçlendirilmiş şahsi etki doğurur.Sözleşmeden kaynaklanan hakkın nispi etkisini ayni etkiye dönüştüren şerh işleminin etkisi beş yıldır. 5 yıl içerisinde satış işlemi yapılmazsa şerh düşmüş olur. Şerhin düşmesi sözleşmenin geçerliliğine ve sözleşme konusu hakları ortadan kaldırmaz.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan alacak hakkı, hukuki niteliği itibariyle yenilik doğuran bir hak olduğundan sözleşmede belirlenen tarih geldiğinde tapunun devredilmesi gerekir. Tapunun devredilmemesi halinde uygulamada hükmen tescil olarak adlandırılan tapu iptal ve tescil davası açılabilir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinde Zamanaşımı
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tabi olduğu özel bir zamanaşımı rejimi söz konusu değildir. Bu nedenle zamanaşımı konusunda Türk Borçlar Kanunu madde 146 hükümleri gereği 10 yıllık zaman aşımı süresi uygulanır. Yargıtay’ın istikrar kazanmış kararlarına göre zamanaşımı süresi, ifa olanağı doğduğu andan itibaren başlayacaktır.
Ayrıca taraflarca bu sözleşmeye eklenecek ‘zamanaşımından feragat ediyorum’ şeklindeki şerh, Türk Borçlar Kanunu m.160/1 gereği sözleşmelerden doğan alacak haklarından ve diğer fer’i alacaklardan önceden feragat edilemeyeceği belirtildiğinden geçersiz olacaktır.
