banner92

banner77

19.01.2023, 17:44

İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESİH NEDENLERİ

Kira sözleşmelerinde fesih sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda 300-356. Maddeleri arasında belirtilmiştir. Buna göre aşağıda ayrıntılı olarak bahsedeceğimiz fesih sebepleri yanında Erken Tahliye (TBK m.325), Kiracının İflası (TBK m.332), Kiracının Ölümü(TBK m.333), Kiracının Kira Borcunu Ödemede Temerrüde Düşmesi (TBK m.315), Kira İlişkisinin Çekilmez Hale Gelmesi (TBK m.331), Gereksinim/Tadilat/Yeniden İnşa (TBK m. 350), Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1) ve İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)nedenleriyle fesih sebepleri de vardır.

Fesih nedenleri ve usulleri hakkında dikkat edilmesi gereken birkaç noktayı da belirtmek isterim. Mesela, kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.Aynı şekilde kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Şimdi birkaç cümle ile açıklanmasında fayda gördüğüm fesih sebeplerini inceleyelim.

1.Kiracının Özen Borcuna Aykırı Davranması (TBK m.316)

Kiracı kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek, aykırılık giderilmediği takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin faydasız olacağının anlaşılması veya kiracının özen yükümlülüğüne aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler veya komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi süre vermeksizin derhal feshedebilir. Kiracının sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına aykırı olarak işyerini kullanması da yine özen borcuna aykırılık olarak kabul edilir. Örneğin sözleşmede kullanım amacı olarak kahve türü ürünlerinin satılacağı kararlaştırılmışsa, dayanıklı tüketim eşyaların satışı yapılamayacaktır.

2. Kiralananın Önemli Ayıplarla Teslimi veya Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi (TBK m.304)

Kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli olarak teslim etmek ve kira süresince de kullanıma elverişli durumda bulundurmak zorundadır. Önemli ayıbın kıstası, TBK’nın deyimiyle, kiralananın kiracı açısından elverişliliğinin ortadan kalkması veya önemli ölçüde engellenmesidir. Yargıtay kararları ışığında kiralananda ayıp; önemli ayıp, maddi ayıp, önemli olmayan ayıp, ekonomik ayıp ve hukuki ayıp olarak alt başlıklarda toplanabilir.

3. Kira Sözleşmesinde Belirtilen Sürenin Dolması Nedeniyle Bildirim Yoluyla (TBK m.347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bir örnek ile açıklamak gerekirse üç yıl süreli bir kira sözleşmesi yapılması halinde kiraya veren, (2 yıllık sözleşme süresi + 10 yıllık uzama süresi + uzama süresini izleyen bir yıl) sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 13. yılın bitmesinden en az üç ay önce yapacağı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir.

4. Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351)

Burada kira sözleşmesi devam ederken işyerinin malikinin değişmesi söz konusudur. Yeni malikin kendisi veya yakın akrabalarının satın aldığı işyerine ihtiyacı olması durumunda; satın almasından itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bir fesih ihbarı gönderip, sonrasında da taşınmazı aldığı tarihten itibaren en erken 6 ay sonra sözleşmenin feshini dava edebilir. Satın almadan itibaren 1 ay içerisinde 351. maddeye göre ihbarda bulunulmaması durumunda yeni malikin bu maddeye dayanarak tahliye isteme hakkı düşer. Ancak süresinde ihbarda bulunulduktan sonra ve 6 ay beklendikten sonra 6. ayın hemen bitiminde dava açmak gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır. Bu sebeple kiraya veren dilerse (ihbarı süresinde kiracıya tebliğ etmek kaydıyla) satın almadan sözgelimi 1 yıl sonra da bu davayı açabilir. Burada yine ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu yeni malik tarafından kanıtlanmak zorundadır. Yeni malik de eğer gereksinim sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladıysa, haklı bir sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Kiraya verenin ise sözleşmeyi bu yazımızda belirtilen geçerli fesih sebeplerinden birine dayanmaksızın feshetmesi mümkün değildir.

Konuyla ilgili karşılaşabileceğiniz mağduriyetler ve süreçle ilgili herhangi bir sıkıntı yaşamamak adına konu hakkında bir avukattan destek almanız büyük bir önem arz etmektedir.

Yorumlar (0)
Yorum yapabilmek için lütfen üye girişi yapınız!
banner93
Puan Durumu
Takımlar O P
1. Galatasaray 20 48
2. Fenerbahçe 20 44
3. Başakşehir 20 40
4. Beşiktaş 20 39
5. Adana Demirspor 20 37
6. Trabzonspor 20 35
7. Kayserispor 20 29
8. Konyaspor 20 27
9. Alanyaspor 21 25
10. Karagümrük 20 23
11. Gaziantep FK 20 22
12. Ankaragücü 20 22
13. Sivasspor 21 21
14. Antalyaspor 19 21
15. Giresunspor 20 21
16. Hatayspor 19 20
17. Kasımpaşa 20 19
18. İstanbulspor 20 15
19. Ümraniye 20 14
Takımlar O P
1. Samsunspor 21 41
2. Eyüpspor 21 41
3. Bodrumspor 21 38
4. Keçiörengücü 21 37
5. Pendikspor 21 34
6. Rizespor 20 34
7. Bandırmaspor 20 34
8. Sakaryaspor 21 34
9. Boluspor 21 34
10. Göztepe 21 30
11. Manisa FK 20 29
12. Adanaspor 21 22
13. Altay 21 19
14. Tuzlaspor 21 19
15. Erzurumspor 21 18
16. Altınordu 21 17
17. Ö.K Yeni Malatya 21 16
18. Gençlerbirliği 21 13
19. Denizlispor 21 13
Takımlar O P
1. Arsenal 19 50
2. M.City 20 45
3. Newcastle 20 39
4. M. United 20 39
5. Tottenham 21 36
6. Brighton 19 31
7. Fulham 21 31
8. Brentford 20 30
9. Liverpool 19 29
10. Chelsea 20 29
11. Aston Villa 20 28
12. Crystal Palace 20 24
13. Nottingham Forest 20 21
14. Leicester City 20 18
15. Leeds United 19 18
16. West Ham United 20 18
17. Wolves 20 17
18. Bournemouth 20 17
19. Everton 20 15
20. Southampton 20 15
Takımlar O P
1. Barcelona 18 47
2. Real Madrid 18 42
3. Real Sociedad 19 39
4. Atletico Madrid 19 34
5. Villarreal 19 31
6. Real Betis 18 31
7. Rayo Vallecano 19 29
8. Osasuna 19 28
9. Athletic Bilbao 19 26
10. Mallorca 19 25
11. Almeria 19 22
12. Girona 19 21
13. Sevilla 19 21
14. Valencia 18 20
15. Espanyol 19 20
16. Celta Vigo 19 20
17. Real Valladolid 19 20
18. Cadiz 19 19
19. Getafe 19 17
20. Elche 19 6
banner94