Kira sözleşmelerinde fesih sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda 300-356. Maddeleri arasında belirtilmiştir. Buna göre aşağıda ayrıntılı olarak bahsedeceğimiz fesih sebepleri yanında Erken Tahliye (TBK m.325), Kiracının İflası (TBK m.332), Kiracının Ölümü(TBK m.333), Kiracının Kira Borcunu Ödemede Temerrüde Düşmesi (TBK m.315), Kira İlişkisinin Çekilmez Hale Gelmesi (TBK m.331), Gereksinim/Tadilat/Yeniden İnşa (TBK m. 350), Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1) ve İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)nedenleriyle fesih sebepleri de vardır.
Fesih nedenleri ve usulleri hakkında dikkat edilmesi gereken birkaç noktayı da belirtmek isterim. Mesela, kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Ayrıca konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.Aynı şekilde kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez. Şimdi birkaç cümle ile açıklanmasında fayda gördüğüm fesih sebeplerini inceleyelim.
1.Kiracının Özen Borcuna Aykırı Davranması (TBK m.316)
Kiracı kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek, aykırılık giderilmediği takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunabilir. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin faydasız olacağının anlaşılması veya kiracının özen yükümlülüğüne aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler veya komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi süre vermeksizin derhal feshedebilir. Kiracının sözleşmede kararlaştırılan kullanım amacına aykırı olarak işyerini kullanması da yine özen borcuna aykırılık olarak kabul edilir. Örneğin sözleşmede kullanım amacı olarak kahve türü ürünlerinin satılacağı kararlaştırılmışsa, dayanıklı tüketim eşyaların satışı yapılamayacaktır.
2. Kiralananın Önemli Ayıplarla Teslimi veya Sonradan Ayıplı Hale Gelmesi (TBK m.304)
Kiraya veren kiralananı kullanıma elverişli olarak teslim etmek ve kira süresince de kullanıma elverişli durumda bulundurmak zorundadır. Önemli ayıbın kıstası, TBK’nın deyimiyle, kiralananın kiracı açısından elverişliliğinin ortadan kalkması veya önemli ölçüde engellenmesidir. Yargıtay kararları ışığında kiralananda ayıp; önemli ayıp, maddi ayıp, önemli olmayan ayıp, ekonomik ayıp ve hukuki ayıp olarak alt başlıklarda toplanabilir.
3. Kira Sözleşmesinde Belirtilen Sürenin Dolması Nedeniyle Bildirim Yoluyla (TBK m.347)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bir örnek ile açıklamak gerekirse üç yıl süreli bir kira sözleşmesi yapılması halinde kiraya veren, (2 yıllık sözleşme süresi + 10 yıllık uzama süresi + uzama süresini izleyen bir yıl) sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 13. yılın bitmesinden en az üç ay önce yapacağı bildirimle sözleşmeyi sona erdirebilir.
4. Yeni Malikin Gereksinimi (TBK m. 351)
Burada kira sözleşmesi devam ederken işyerinin malikinin değişmesi söz konusudur. Yeni malikin kendisi veya yakın akrabalarının satın aldığı işyerine ihtiyacı olması durumunda; satın almasından itibaren 1 ay içerisinde kiracıya yazılı bir fesih ihbarı gönderip, sonrasında da taşınmazı aldığı tarihten itibaren en erken 6 ay sonra sözleşmenin feshini dava edebilir. Satın almadan itibaren 1 ay içerisinde 351. maddeye göre ihbarda bulunulmaması durumunda yeni malikin bu maddeye dayanarak tahliye isteme hakkı düşer. Ancak süresinde ihbarda bulunulduktan sonra ve 6 ay beklendikten sonra 6. ayın hemen bitiminde dava açmak gibi bir zorunluluk bulunmamaktadır. Bu sebeple kiraya veren dilerse (ihbarı süresinde kiracıya tebliğ etmek kaydıyla) satın almadan sözgelimi 1 yıl sonra da bu davayı açabilir. Burada yine ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu yeni malik tarafından kanıtlanmak zorundadır. Yeni malik de eğer gereksinim sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladıysa, haklı bir sebep olmaksızın, kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Kiraya verenin ise sözleşmeyi bu yazımızda belirtilen geçerli fesih sebeplerinden birine dayanmaksızın feshetmesi mümkün değildir.
Konuyla ilgili karşılaşabileceğiniz mağduriyetler ve süreçle ilgili herhangi bir sıkıntı yaşamamak adına konu hakkında bir avukattan destek almanız büyük bir önem arz etmektedir.
