Kira sözleşmesi karşılıklı iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerden olup sözleşme nedeniyle iki taraf da ciddi bir yük altına girebilmektedir. İşyerini kiraya veren, kendisini sözleşme süresinceya da kendiliğinden uzayacak sözleşme ile bağlamakta kiracı ise bir yatırım maliyeti yapmaktadır. Bu nedenle işyeri kira sözleşmeleri düzenlenirken dikkatli davranılması önem arz etmektedir. Kezaaçılan davalardaki uyuşmazlıkların çözümünde en büyük delil bu sözleşmeler olup; hukuki ilişkinin başında yeterli ve detaylı bir sözleşme hazırlanması koruyucu olacaktır. Aksi halde taraflara zaman ve para kaybı olarak geri dönecektir.
Bunun yanında kira sözleşmelerinde belirlenecek maddelerin geçerliliği, sözleşmenin haklı fesih sebepleri, tahliye taahhütlerinin hangi hallerde geçerli olduğu ve hangi sürelerin hak düşürücü olduğu gibi hususlar da çok önemlidir.
İşyeri Kira Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmelidir?
İşyeri kira sözleşmesi; depozito, kira artış oranı, kira ödeme dönemi, kira ödeme zamanı, sözleşmenin devri, vergilerin kim tarafından ödeneceği, kefalet, tadilat, alt kira gibi hususları içerecek şekilde hazırlanmalıdır.
İşyeri kira artış oranı sözleşmede kararlaştırılmış olabilir, bu durumda yıllık kira artışı sözleşmede belirtilen miktar üzerinden yapılır. Örneğin kira artışı sözleşmede %10yapılmış ve enflasyon %20 ise bu durumda yüksek enflasyona rağmen %10’luk kira artışı oranı geçerli olur. Ancak Kanun burada da bir sınır getirmiştir; belirlenen oran önceki kira dönemine ait TÜFE’deki (tüketici fiyat endeksi) 12 aylık ortalamayı geçemez. Eğer belirlenen artış miktarı bu ortalamadan düşükse bu oran geçerli olur.
İkinci ihtimal ise; taraflar arasında kira artış oranına ilişkin bir anlaşmanın olmadığı durumdur. Bu ihtimalde taraflar kendi aralarında kira artış oranını belirleyebilecekleri gibi, mahkemeye başvurarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesine de karar verebilirler. Gerek kendi aralarında belirledikleri gerekse mahkemeye başvurarak hâkim tarafından belirlettikleri bu oran, yine bir önceki kira dönemine ait TÜFE’deki 12 aylık ortalamayı geçemez.
Kiralanacak işyerinin mevcut durumunun tespitinin yapılması, özellikle fotoğraflarının çekilmesi, var olan demirbaş listesinin oluşturulması gerekmektedir. İşyerinde yapılan tespitlerin ve demirbaş listesinin sözleşme eki olarak belirtilmesi gerekir.
Kiraya verenin,kiraya verme yetkisine sahip olup olmadığı kontrol edilmelidir. Özellikle birden fazla maliki olan işyerlerini kiralarken kiralanacak işyeri üzerinde eğer paylı mülkiyet (hisseli pay) varsa pay ve paydaş çoğunluğu aranmalı, elbirliği ile mülkiyet varsa bu durumda tüm maliklerin onayı alınmalıdır. Tapuda gözüken maliklerden birinin vefat etmiş olması halinde ise veraset ilamı aranmalıdır.
Kira sözleşmesi,mülk sahibi yerine üçüncü bir kişi (emlakçı gibi) tarafından imzalanacaksa, bu durumda üçüncü kişiden noterde hazırlanmış ve mülkü kiraya verme yetkisini de barındıranvekâletname sunması istenmelidir.
İşyeri kira sözleşmesinin bir tarafı tüzel kişi (şirket, dernek gibi) olacaksa, imza sirküleri kontrol edilmelidir. Kiralayan tarafa ilişkin bu belgelerin sözleşmeye ek yapılması önemlidir.
Kira sözleşmesinin devri, hava parası gibi hususlarda tarafların isteklerine göre özel hükümler eklenebilir.Ayrıca kira sözleşmesi tapuya şerh edilmek isteniyorsa bu hususun da sözleşmeye eklenmesi önemlidir.
Ayrıca tarafların özel durumları varsa örneğin hala bir kiracı varsa ve kiracı tahliye edilecekse bunların da sözleşmeye işlenmesi yararlı olacaktır.
Kira sözleşmesinin hukuka aykırı şekilde erken feshedilmesi halinde cezai şart belirlenebilir.
Son olarak özellikle yüksek meblağlı işyeri kira sözleşmelerinde alanında uzman bir avukattan destek almak da faydalı olacaktır. Zira sözleşmede bulunan veya bulunmayan bir hükmün uzun süreçte ne gibi sonuçlar doğurabileceğini en iyi yorumlayacak kişiler konu üzerinde uzman olan avukatlar olacaktır.
Önümüzdeki hafta işyeri kira sözleşmelerinde fesih sebepleri konusunu ele alacağız.
Sorularınız için aşağıdaki adreslerden ulaşabilirsiniz.
www.instagram.com/av.gurbuzkamburoglu
