Son yıllarda yüksek enflasyon, yükselen döviz kurları, ekonomik dalgalanmalar ve Türk Lirası'nınaşırı değer kaybetmesi gibi nedenlerletaşınmaz kira bedeli mevcut piyasa değerinden aşağıda kalmış, kira sözleşmesi kiraya veren için çekilmez hale gelmiştir. Kira geliri güncel rayiç kiranın altında kalan ev sahipleri, daha fazla kira geliri elde etmek için kanundaki boşluklardanyararlanmaya çalışmaktadırlar.Bunların başında ise ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesinin bitim tarihinden önce kiracıya sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve kiralananı tahliye etmesi yönünde ihtarname gönderildiği, kiracının ise iyi niyetli olarak taşınmazı ihtarname doğrultusunda tahliye ettikten kısa bir süre sonra evin daha yüksek bir bedelle üçüncü kişiye kiraya verilmesi durumudur. İşte bu durumda “eski kiracının haksız tahliye nedeniyle tazminat hakkı” gündeme gelmektedir.
TBK'nın "Yeniden Kiralama Yasağı" başlıklı 355. maddesine göre,''Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın tahliyesini sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başka birisine kiraya veremez. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür'' şeklindedir.
TBK'nın 350. maddesine göre kiraya veren, barınma veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, torunları ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanmak zorunda kalırsa, kiracının tahliyesini talep etmek için dava açabilir. Bu sebeple kiracının tahliye edildikten sonra 3. Kişiye kiraya verilmesi halinde TBK 355. Madde uygulama alanı bulmaktadır.
Yerleşik Yargıtay İçtihatlarına göre,TBK'nın 355. maddesinin uygulanabilmesi için mahkeme kararı veya tahliyenin icra yolu ile yapılması gerekir.Mahkemece tahliyeye karar verildiği halde taşınmaz kiracı tarafından kendiliğinden boşaltılmış ise bu madde hükmü uygulanmaz. Bu maddenin uygulanabilmesi için mahkemece verilen tahliye kararının kesinleşmesi; tahliyenin de kesinleşmeden sonra yapılması gerekmektedir.
Haciz masrafına katlanmak istemeyen kiracılar, tahliye kararının kesinleşmeden taşınmazı tahliye ederse; herhangi bir zorlama olmaksızın gönüllü olarak taşınmazı tahliye ettikleri kabul edilmektedir. Karar kesinleşmeden taşınmazın tahliye edilmiş olduğu hallerde, tazminat koşullarının bulunmadığından davaların reddedildiği görülmektedir.
“Davalı kiraya veren gereksinim, yeniden inşa veya imar amacıyla bir tahliye davası açmamıştır. Davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifeti ile tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı TBK 355.maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. Davanın reddine karar verilmesi gerekirken, kabul kararı verilmesi doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir.”(Yargıtay 3.Hukuk Dairesi 2017-4122 E. , 2019-282 K.)
TBK'nın 355. Maddesine göre yeniden kiralama yasağı kapsamında eski kiracı tarafından açılan tazminat davasında, davaya konu ihtilafın kira ilişkisinden kaynaklanması yani uyuşmazlığın temeli kira sözleşmesinden kaynaklanması sebebiyle 6100 Sayılı HMK.nun 4/1-a maddesine göre davada Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Sonuç olarak, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz eski kiracıdan başkasına kiralanmışsa, üç yılı geçmedikçe, kiracının bir yıldan az olmamak üzere tazminat talep edebilmesi için taşınmazın tahliyesinin mahkeme kararı veya icra yoluyla yapılması gerekir. Bu nedenle, ihtar üzerine, sözlü beyanla kiralananın tahliyesi veya dava aşamasında karar beklenmeden önce tahliye veya tahliye kararı verilmiş olsa dahi hükmün infazı yapılmadan taşınmazın tahliyesi halinde TBK 355. Maddede belirtilen tazminat sorumluluğu doğmayacaktır.
