Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri kural olarak noterde düzenleme şeklinde yapılması halinde geçerlidir. Ancak çoğunlukla bu kural göz ardı edilerek müteahhidin satış ofisinde adi yazılı olarak gerçekleştirilmektedir. Bu durum taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartının mevcut olmaması nedeniyle 3. kişileri (taşınmaz satın almak isteyen kişi) mağdur edebilecek niteliktedir. Ancak Yargıtay, uygulamadaki bu somut durumun bilincinde olarak önemli kararlara imza atmıştır.
Yargıtay'ın konuya ilişkin olarak vermiş olduğu kararlarda, müteahhidinsatış esasında kendisine ait olmayan ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdetmiş olduğu arsa sahiplerine ait olan taşınmazlardan, kendi yapacağı imalatlar sonucunda hakedişi dahilinde bulunacak taşınmazlara ilişkin olarak adi yazılı şekilde taşınmaz satışına veya taşınmaz satış vaadine ilişkin olarak adi yazılı şekilde düzenlediği sözleşmelerin, taşınmaz satış vaadi değil de alacağın temliki sözleşmesi olduğu ifade edilmektedir.
Bu durumda temlike konu alacağın dayanağı olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, alacağın devrine ilişkin yasaklama getiren bir hüküm ya da borçlunun (yani arsa sahibinin) izninin alınması koşulu yoksa müteahhit, arsa sahibinin rızasını almaksızın alacağını yani sözleşme karşılığında kendi hak ettiği veya edeceği bağımsız bölümü üçüncü kişiye devredebilir ya da bu devre ilişkin vaatte bulunabilir.
Kural olarak alacağın temlikine dair sözleşme yapılması için arsa sahiplerinin rızasının alınması şart değildir. Ancak müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşmede devir yasağı içeren bir madde var ise arsa sahibi rızası alınmalıdır. Bu nedenle müteahhit ile arsa sahibi arasında yapılan sözleşme kontrol edilmeli; imzalı bir örneği mutlaka talep edilmelidir.
Yargıtay'ın 3. Kişi (taşınmazı satın almak isteyen kişi) ile müteahhit arasında gerçekleştirilen sözleşmeleri, bu sözleşmeleri yorum yoluyla alacağın temliki niteliğinde kabul etmek suretiyle ayakta tutma iradesi göstermesinin nedeniTürk Medeni Kanunumuzda yer alan dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağından ileri gelmektedir. Şekil noksanlığı, dürüstlüğe aykırı olacak şekilde ve hakkın kötüye kullanılması teşkil edecek şekilde ileri sürülemez.
30.09.1988 tarihli ve 1987/2 1988/2 sayılı Yargıtay İBBGK Kararında;
“… Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni Kanunun 2. maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği” benimsenmiştir.
Taşınmazı Satın Alan Kişilerin (3. Kişi) Arsa Sahiplerine ve Müteahhite Yönelik Açacakları Temliken Tescil Talepli Tapu İptali ve Tescil Davası
Müteahhitten taşınmaz satın almış olan üçüncü kişiler, arsa sahipleri tarafından söz konusu taşınmazların mülkiyetlerinin kendilerine verilmemesi halinde, temliken tescil talepli olarak tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir.
Bu davada hem müteahhit ile arsa sahipleri arasında imzalanmış olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hem de müteahhit ile üçüncü kişi arasında imzalanmış olan alacağın temliki sözleşmesi dikkate alınır ve müteahhidin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan edimlerini yapı ruhsatı, onaylı tadilat ruhsatı ve proje ile imar düzenlemelerine uygun olarak ifa edip etmediği incelenir.
Tapu iptali ve tescil davası, terditli olarak tazminat ve alacak talebi ile birlikte de açılması faydalı olacaktır. Böylece tapu iptali ve tescil davasının herhangi bir sebeple reddi halinde, en azından söz konusu taşınmazın güncel piyasa değeri üzerinden müteahhidin tazminat ödemesi söz konusu olabilmektedir.
Bu davanın açılmasıyla birlikte ihtiyati tedbir talebinde bulunulması ya da ilgili taşınmazın tapu kaydına dava şerhi düşülmesi için talepte bulunulması son derece önemlidir. Çünkü dava açıldıktan sonra arsa sahibi tarafından ilgili taşınmazın bir başkasına satılması halinde iyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı, davacı üçüncü kişinin hakları ile çatışacaktır.
Müteahhitten taşınmaz satın alan üçüncü kişiler, bu davalarda taşınmazın emsal ve güncel piyasa değeri talep edilmelidir.
